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光大证券(香港)内地房地产行业

发布时间:2016-02-03    研究机构:光大证券(香港)

人民银行及银监会宣布放松房贷:在不实施「限购」措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,而各地可向下浮动5 个百分点。根据房贷新政,不限购城市首付比例最低可至20%(原为30%);同时,对于已拥有一套住房同时为结清贷款的家庭,购买第二套普通住房的贷款比率可降至30%(原为40%)。此举为央行“分类引导,因地施政”,在春节前夕刺激住房消费,维持市场稳定的又一举措。针对一月尾声,全国各地非限购城市房价出现不同程度小幅回落的情况,该政策为央行今年帮助房地产业去库存的第一道政策,意在向市场表明政府维护房地产行业的立场。我们认为,此举近期利好内房股,尤其以全国库存压力较低,一二线城市可销售面积较高的相关股份为首:中海外发展(688 HK),深圳控股(604 HK),旭辉控股(884 HK)等。

一月最后一周全国房产量减价升:根据CREIS 中指数据显示,第4周重点监测的34 个城市成交面积环比上涨3%,18 个城市(53%)环比上涨;整体成交量环比上涨23.7%,27 个城市环比上涨。环比以及同比来看,三线城市市场萎靡的情况有所缓解,三线代表城市涨幅最为明显,环比上涨6.2%,同比上涨41.7%。上海、武汉和南京成交面积位居前三。一二线城市环比有所下降:南昌、北京、深圳和成都分别下降28.09%、22.79%、18.51%和11.40%。其他城市均呈增长态势,苏州同比增幅最大,为106.74%。

地产公司多次落子拿地,显示房投气氛再度回暖:根据中房指的重点公司监测数据显示,一月末土地市场交易火爆,重点监测房企拿地38 宗,总出让金为316.30 亿元人民币,拿地公司有中铁建和保利、宋都股份、绿地控股、景瑞地产、万科、北京城建联合体、首创置业、滨江集团、荣盛发展、金科股份、碧桂园、大连万达集团、龙光地产、荣安地产(000517)、华发股份、恒大地产、富力地产和中海地产。品牌房企共融资10 笔,融资额达273.92 亿元人民币。

地产公司推盘量下降,更多“地产宽松”将在一季度出台:一月末房地产行业进入传统淡季,因此各大房产公司推盘力度明显下降,我们预期2 月份全国整体成交量以及成交额将会出现个位数的同比下降(2015 年2 月基数较大)。根据中房指的监测数据,房产公司库存量一月份有所回落,同比降低0.77%。未来,帮助房产公司降低库存以及保持合理流动性依然是央行宏观调控的重点。我们预期人行在春节过后将会再次“双降”,以配合此次“地产宽松”政策。

我们认为人行该次“地产宽松”政策短期内象征意义或大于实际,但表明政府对于内房产业扶持的立场。伴随着地产投资量的上升以及央行不断加强市场流动性的举措,我们坚持对2016 年上半年内房板块的乐观预期。

同时,内房板块2015 年加权平均市盈率已降至6.9,加权平均资产净值贴现率为46.2%,相对便宜。看好中海外发展(688 HK),深圳控股(604HK)以及旭辉控股(884 HK)。

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