荣安地产(000517.CN)

荣安地产2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-29 01:12    来源:同花顺

荣安地产(000517)(000517)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)2019年房地产市场分析

2019年,行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调,各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,因城施策,促进市场平稳发展。分区域看,重点城市销售面积总体保持增长,三四线城市销售面积有所下滑。全国商品房销售面积同比微降。

根据国家统计局数据显示,2019年,全国房地产开发投资132,194亿元,较去年增长9.9%。其中,住宅投资97,071亿元,增长13.9%,住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米,较去年同比下降11.4%。商品房销售面积171,558万平方米,较去年同比下降0.1%,其中,住宅销售面积增长1.5%。商品房销售额159,725亿元,较去年同比增长6.5%,其中,住宅销售额增长10.3%。截止2019年底,房地产开发景气指数为101.13,处于适度景气水平。

(二)报告期经营情况总结

报告期内,公司主营业务为房地产开发与销售。2019年全国房地产销售形势相对平稳。公司在适度增加土地储备的同时,抓住有利的市场销售形势,加速推盘,加大销售力度,快速去化,加快资金回流,取得了较好的销售业绩。报告期内,公司实现住宅签约收入201亿元(权益金额),较去年同期增长51%;住宅销售回款170亿元(权益金额),较去年同期增长37%,超额完成了年度销售目标;公司2019年的营业收入约为66.63亿元,主要来自于公司心尚园、香园(三期)、桃花源郡、嘉兴荣安府等项目楼盘的交付。

1、新增土地储备项目

报告期内,公司新增土地16宗,计容建筑面积135.5万平方米,土地总价款158.18亿元,权益对价112.47亿元,具体情况如下:

2、公司可售资源情况

截至报告期末,公司全口径总可售建筑面积113.93万平方米,其中公司权益占比约为65%。

注:长三角区域包括:杭州、嘉兴、宁波、舟山、台州、温州等城市,其他区域包括:重庆、西安、河南焦作等城市。

3、主要项目开发情况

报告期内公司新开工面积53.03万平方米,竣工面积约34.91万平方米,期末建筑面积约272.88万平方米。

公司主要房地产项目开发情况如下:

4、主要项目销售情况

报告期内公司实现签约销售额201.28亿元(权益金额),销售回款额170.82亿元(权益金额)。公司主要房地产项目销售情况如下:

5、主要项目出租情况

6、土地一级开发情况

7、融资途径

8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为72.77亿元,本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。

9、公司主要跟投项目情况

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)

(三)发展战略和未来一年经营计划

1、发展战略

公司将继续坚持“以战略为导向,向管理要效益,控制风险,稳健发展”的经营发展思路,继续坚持以房地产开发为绝对核心主业,将房地产做大、做强、做精、做专,兼顾建筑施工等相关产业的发展。房地产开发业务注重更加全面均衡的发展,在规模快速增长的同时不断提升盈利能力,坚持快速开发策略,快速回笼资金,保证现金流绝对安全。公司将以具备优势的全国化城市布局、充足高质量的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、优质的产品与服务、高回报率的持有型物业经营,构筑长期竞争优势,充分发挥产品和品牌的溢价能力,有效利用规模化带来的成本控制优势,为公司长期稳定健康发展奠定坚实的基础。

2、公司2020年经营计划

2020年,公司将着重提升投资质量,加快资金周转率;继续严把品质关,坚持品质立身;提高资金效率,拓宽融资渠道;升级激励机制,提升组织效能,整合资源继续紧密围绕房地产核心业务,聚焦国家级城市群,深耕战略布局区域,力争在所进入区域的市场具有较高的市场占有率和领先的运营管理水平。

在土地储备方面,公司将紧紧围绕国家城市群发展规划进行战略布局,重点在长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群进行项目拓展,不断深耕浙江本土,扎根宁波,杭州、嘉兴、温州、台州、重庆、西安等城市,继续提高品牌竞争优势,扩大当地市场占有率。2020年计划新增超过120亿元金额的权益土地储备。

房地产项目营造方面,公司2020年预计交付项目:玉水观邸、桃源西溪里、桃李郡、堇里、海上明月、新悦府、崇德府、侯潮府、明月江南、林语春风等项目。

营销与招商方面,根据2019年土地储备增加情况,结合报告期末商品房库存情况,公司2020年计划实现住宅销售签约收入约260亿元,较2018年实际完成增长29%;销售回款210亿元,较2018年实际完成增长23%。

2020年计划开盘项目:柳岸风荷、望江南润园、春和景明小区、祥宸府、嘉兴晴雪园、九龙壹号、九龙贰号、江枫晓月府、悦珑庭、芙蓉印月、金成华府、江望云著里等项目。二、核心竞争力分析

公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托,结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势,逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。

1、科学的管理机制

公司建立了流程管理体系及绩效管理体系,贯彻实施标准化运营,优化流程环节,进行充分授权,加强资金预算管理,不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程,使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位,最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发,保证了工程质量与效率,并且形成了标准化的运营体系。

2、拥有一流的开发团队和合作伙伴

荣安地产是一家拥有二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中,公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理经验,市场意识敏锐并超前,在公司发展的关键时期能把握住机会,做出有利于公司持续性发展的战略决策;公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理,他们是营销、工程建设、投融资、财务管理等方面的专家能手,在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式,大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。

同时,荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系,如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份(002375)、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者,荣安坚信,只有一流的团队,一流的合作单位才能打造一流的产品,创造一流的业绩。

在土地市场竞争日益激烈的环境下,公司积极与招商地产(000024)、碧桂园、阳光城、金茂、滨江集团(002244)、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合,合作开发房地产项目,通过合作的方式使公司利益最大化,并积累了丰富的合作开发管理经验,能够有效控制风险。

3、理性、灵活的土地储备策略

公司严格遵守拿地操作规范,秉持“宁可少拿一块地,不可拿错一块地”的原则,积极拓宽拿地渠道,严控土地成本,增加优质土地储备。报告期内,公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约95万平方米,土地区位优势明显,且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。

4、区域品牌优势

通过多年耕耘和积淀,公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力,尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。获评2020中国房地产开发企业百强第85位,区域运营10强(由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合测评)。公司秉持精品理念,开发的产品屡获人居环境奖,宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”,树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕,无论走到哪里都将精品理念带到哪里,为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品,成为当地市场“品质地产”的有力倡导者,为公司树立起良好的客户口碑,极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。

5、稳健的财务管理

现金流是企业的生命线,利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平,积极拓宽融资渠道,优化资产结构,降低融资成本,控制财务风险。多年来,公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间,也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略,确保充足的现金流,增强公司抗风险能力。三、公司未来发展的展望

1、行业发展趋势

2020年是我国全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,一季度受新冠疫情影响,中国经济下行压力巨增,在抓好疫情防控、防止反弹的同时,“稳就业、稳增长”已成为当前中国经济面临的首要任务。相比其他行业,房地产及上下游产业占中国GDP的比重仍较大,对“稳增长”具有压舱石的作用。2020年,房地产市场经过1-2月份的销售低迷期后,已开始恢复正常,随着较为宽松的货币政策的实施,居民合理的购房信贷需求将得到有力支持;随着国家城市群发展战略的加快推进,在大量改善型需求及适婚人群首次置业需求的持续推动下,在“稳房价、稳地价、稳预期”的市场调控目标下,中国房地产市场规模将继续保持稳定,部分重点城市房地产市场仍有较大增长空间。

2、未来面临的风险及对策

(1)政策风险

公司主营业务为房地产住宅市场的开发,房地产行业属国家重点调控对象,受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。

因此,公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究,把握国家经济形势的变化,及时采取应对措施,理性投资,优化产品结构,把控项目开发节奏,顺势而为。

(2)资金风险

房地产企业是资本密集型企业,现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入;另一方面,房地产项目开发周期长,企业必须能够有效分配有限的资金,完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场,进而影响公司的财务管理和资金筹措,给公司的战略执行带来风险。

随着公司业务规模的不断扩大,资金需求量的增加,公司将积极采取措施,合理安排融资计划并运用各项融资工具,在融资、贷款利率等环节加强资金管理,确保资金链安全,并尽可能的降低财务费用。

(3)项目运营风险

房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂,从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理,其中任何一个环节出现问题,都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此,房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。

公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则,快速开发,快速回笼资金。在项目定位上,公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群,积极推出适销产品。在项目开发上,公司依托标准化体系建设,实现快速开发,严控项目里程碑节点,有效缩短项目开发周期;在项目销售上,公司以合理的产品定价和灵活的营销策略,实现项目的快速去化。在成本管控上,全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控,全面提高项目经营能力和管理水平,提升产品品质,降低业务经营风险。

(4)人力资源风险

公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而每一个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营,并且需要快速熟悉当地的政策、人文环境,团队成员之间的相互协作也需要磨合,对项目公司能否按照公司要求的开发节奏快速开发项目带来一定的风险。

公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才,加强人才梯队建设和内部培训,通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系,打造业内一流的经营团队。